榕樓市 變成“沙漏形”？
福州印刷網 2008-7-4 8:52:55 來源：海峽都市報
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細看7月福州樓市走勢，你會發(fā)現(xiàn)它從過去的金字塔狀（即高端產品、中端及低端產品依次排序）變成現(xiàn)在的高端產品低端產品增多的“沙漏”形。
7月，陽光·白金瀚宮、世茂天城、萬科·金域榕郡等一批高端項目開始上市預熱，雖然其價格未最終確定，但業(yè)界根據其定位及成本，預測最高售價可達2萬元/平方米以上。
一邊是火焰一邊是海水。在這些高端樓盤上市的同時，福州樓盤也盡吹打折風：一次性付款8折、開盤送3萬至5萬大禮，福州個別區(qū)域新上市的商品房價格甚至比去年同期每平方米下跌千元。
房價高低分化，戶型面積也走向兩極，即出現(xiàn)了超過600平方米的平層大戶，也出現(xiàn)了20平方米以下的迷你小戶。
……
于是，進入盛夏，福州樓市出現(xiàn)了一幅罕見的圖景：一邊是面積超大、總價超貴的“二高”戶型，一邊是隨著“90/70”政策、市場觀望情緒加重而誕生的小戶型、特價房，它們在樓市中尋找各自的生存空間。
現(xiàn)狀 從金字塔狀變成“沙漏”形
不難看出，高處是豪宅的天下：7月，陽光、世茂、萬科三大“地王”項目同時亮相。雖然價格未定，但有傳言說，它們每平方米的價格會在2萬至3萬元左右，業(yè)內人士對此傳言多持認可態(tài)度。比如萬科·金域榕郡，其首期項目雖然是別墅，但其定價不僅直接影響到后期高層項目的價格，更會影響整體項目的運作成功。而陽光·白金瀚宮的裝修標準據稱是福州最高端的，連工人房的潔具都是科勒品牌。而以福州“新地標”自喻的世茂天城，其身價自然要與其形象相符。
接下來還有眾多萬元豪宅，如融匯江山及一些之前已亮相、目前又有新房源上市的產品，如建發(fā)房產·領域、三迪·香頌楓丹、三迪·凱旋楓丹等。根據記者統(tǒng)計，目前福州樓市中萬元以上豪宅項目已達十余個，其數目之多，為歷年少見。
低處熱鬧的則是特價房。進入7月，樓市打折風越來越烈，單以金山新區(qū)為例，平均房價已有“破六”的趨勢�！�6月底7月初，有樓盤打出開盤價8折的消息，這是福州樓市近十年中極少見的折扣�！币晃粯I(yè)內人士告訴記者�！霸诟Ｖ萁嫉囊恍﹨^(qū)域，今年6月新開盤的房價僅為3400元/平方米左右，而去年，與其相距百米處的另一個樓盤，開盤價已達到5500元/平方米，以此計算，同一地段的房價相差了2000元/平方米左右。”
與房價高低懸殊成正比的是，房型面積的分化也越來越大。在市中心，有的樓盤甚至推出20平方米左右的小房源；而在一些尖端樓盤中，有不少面積在200平方米以上的“樓王”，更有甚者，陽光·白金瀚宮推出了面積在600平方米左右的戶型。 | 探究 中端客戶的堡壘難攻破
福州樓市之所以呈“兩頭大中間小”的“沙漏”形發(fā)展趨勢，主要與現(xiàn)階段客戶需求有關。
“在開發(fā)商的小算盤中，中端客戶是最難纏的一撥�！币婚_發(fā)商戲言，高端產品依靠金融支持不大，而低端產品可以解決一次性置業(yè)居民的需求，而所謂的中產階級既有品位的要求，同時也要依靠金融，而且這部分人信息也最快，當然就變成了頑固的觀望派。這是造成市場中面積在100平方米左右，價位在6000元/平方米至8000元/平方米的中端產品不多的原因。
除此之外，開發(fā)商對預期的態(tài)度也決定了樓市的發(fā)展狀況�！艾F(xiàn)在高端的開發(fā)商大多資金充裕，對未來比較樂觀�！币晃粯I(yè)內人士告訴記者，比如萬科和世茂，都是上市企業(yè)，資金實力較為雄厚，而陽光有其他產業(yè)的支撐，在資金方面問題都不大。
但現(xiàn)在更多開發(fā)商面臨的首要問題是資金問題。有開發(fā)商告訴記者，由于銀根緊縮、股市低迷，開發(fā)商開始出現(xiàn)資金周轉難，而如果不放慢開發(fā)的進度就只能選擇降價銷售。這種情況在短期內很難制止。有知情人士告訴記者，現(xiàn)在福州大部分開發(fā)商已無法從銀行“取錢”了，有個別開發(fā)商甚至被列入銀行的黑名單，在生死存亡未定的情況下，有些開發(fā)商會選擇低價甩貨快跑，有些開發(fā)商雖能勉強支撐，但因為對未來預期不樂觀，在新盤的定價上會趨向保守、低開。
地價決定產品定位
高地價是催生高端產品大量問市的原因。
今年上市的頂級產品，其拿地時間多在2006年至2007年間，這兩年，因福州土地市場供應量減少、需求旺盛，地價飆升。僅以萬科·金域榕郡所在地塊而言，地塊面積250畝，拍賣價為27.2億元，樓面地價達到7096元/平方米，而在一年多前，這塊地的市值不會超過20億。高地價當然催生高價位的產品。
相比較而言，目前在打折的一些樓盤，開發(fā)商拿地的時間較早，即便是按今天的房價來算，開發(fā)商仍可保證20%左右的利潤率。以目前打折最盛的金山為例，大多項目的拿地時間在2003年左右，當時的地價大約在120萬元/畝至150元/畝，這樣地塊上的產品成本價格低于4300元/平方米，加上20%的利潤率，其價格應該不到5500元/平方米。
如果說成本之差造成了福州房價高低落差大，那么，開發(fā)商對未來樓市的走向判斷也決定了其產品的走向，一位開發(fā)商認為：隨著通貨膨脹，利率提高，銀行資金的收緊，中產階級的換房需求會受到更大的抑制，因此市場的主流需求肯定走向兩極，要么是對價格不敏感的高端客戶，要么是控制總價的低端客戶。
后市 高端能否撐住令人關注
對于萬科、世茂、陽光三大高端項目高價入市，眾業(yè)內人士均感振奮，因為這三大地王項目集中上市對于提高樓市信心的確有益處。但業(yè)內人士仍有擔憂，那就是這些項目能否在高位挺住？甚至有悲觀的開發(fā)商認為，一旦高端樓盤的價格策略發(fā)生變化，其對福州樓市將產生更大、更致命的打擊。
一位正欲推出別墅項目的開發(fā)商說，這三大地王項目有許多優(yōu)勢，比如開發(fā)商品牌好，像萬科和世茂是全國性的名牌地產企業(yè)，陽光在福州也是資深名企，這三大企業(yè)資金實力也很雄厚。它們的集中上市肯定會給福州樓市帶來利好消息，提高市場購買欲望。有消息說，6月29日，萬科示范區(qū)對外公開，再現(xiàn)了福州樓市旺季場景，不僅如此，據說其意向客戶累積也已達數百組。但業(yè)內人士認為，這些客戶能否轉化成真正的購買力目前還不能確定。如果這些項目未能達到預期的銷售進度，其開發(fā)商會否“挺住”也存在很大的變數。畢竟這些項目單套價格均超過300萬元，且客戶定位接近，這極不利于產品銷售打短、平、快戰(zhàn)術。最為關鍵的是，對于一個企業(yè)而言，它必須直面可持續(xù)性發(fā)展的問題，以及銀根緊縮時期資金壓力變大的狀況。而這些項目，在最初拿地時成本較高，甚至有“地王”之稱，如今，企業(yè)還要面臨建安成本增加、人工成本增加等壓力，捂盤肯定不會是一個明智的做法。最積極的狀態(tài)，則是將產品面市，迅速回籠資金，讓企業(yè)保持良好的資金鏈，有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。
“如果這三大地王項目的價格策略發(fā)生變動，必將在福州樓市中產生多米諾骨牌效應。”一開發(fā)商說，高端項目價格調低，將會產生兩種結果，一是樓市再失信心，就如同前不久萬科降價在全國樓市引起降價旋風一般；另一種就是價格的整體下滑，高端走低后，中低端產品受逼從而不得不跟著降價。這樣的結果自然是沒有一個開發(fā)商愿意看到的。
“沙漏”非常態(tài)
面對“中間小、兩頭大”的樓市現(xiàn)狀，不少業(yè)內人士認為這是特殊時期的特殊現(xiàn)象，并非樓市的常態(tài)。也有專家認為，目前福州樓市正處在多變的“混沌期”，這種非常態(tài)狀況不足成為規(guī)律。
有專家認為，當前市場供求關系是非市場性的，而是在國家宏觀調控、銀根緊縮、市場觀望情緒等各種因素影響下造成的，只是一種暫時的現(xiàn)象。從長期來看，常態(tài)的房地產市場應該呈金字塔形，即高端量少，中端與低端量依次增加。
“當前樓市‘套牢’，只有價格才能‘解套’”。有不少業(yè)內人士認為，一個連中產階層的住房需求都無法滿足的市場一定是不正常的市場。只有讓市場上的住房價格降低，得到中等收入家庭的認同，這個市場才是正常的。畢竟，任何事物都是中間形態(tài)占據主流，“橄欖狀”才是一種穩(wěn)定的健康形態(tài)。
（記者 夏慶）
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